전세가율이란? 뜻과 깡통전세 위험 기준, 내 보증금 지키는 법

1부전세가율이란 무엇인가

일부 지역 아파트 전세가율이 72.39%까지 치솟았습니다.¹ 전세가율이 치솟으면 왜 깡통전세 위험이 커질까요?

전세가율은 주택 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 뜻하는 용어입니다. 집값 중에서 전세보증금이 차지하는 비중을 한눈에 보여주는 지표입니다. 이 비율을 정확히 알아야 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

전세가율은 전세보증금을 매매가격으로 나눈 뒤 계산합니다. 매매가격과 전세보증금의 격차가 줄어들수록 이 비율은 올라갑니다. 따라서 전세가율 숫자가 클수록 세입자의 보증금 부담 비중이 높습니다.

실제 광주 아파트 전세가율은 72.39%로 전국 평균 54.11%를 웃돌았습니다.¹ 대전은 66.83%, 대구는 60.85%, 부산은 58.07%로 집계됐습니다. 지역과 주택 유형에 따라 전세가율 격차가 뚜렷하게 갈리고 있습니다.

통상 전세가율이 70%를 넘어서면 보증금과 매매가의 차이가 줄어듭니다.¹ 비율이 높아질수록 이른바 깡통전세 위험 구역으로 진입하게 됩니다. 집값이 조금만 하락해도 보증금을 온전히 돌려받기 어려워집니다.

일부 사람들은 전세가율 높은 집을 실거주 가치가 높은 곳으로 착각합니다. 하지만 전세가율이 높다는 것은 하락장에 보증금을 떼일 위험이 큽니다. 집주인의 자기 자본이 거의 들어가지 않은 위험한 주택일 수 있습니다.

최근 서울 아파트 전세계약 중 갱신 비중은 50.8%까지 높아졌습니다.² 새로 전셋집을 구하기 어려워진 세입자 절반이 잔류를 택한 셈입니다. 전세 매물이 줄어들고 보증금이 치솟아 주거 이동이 멈춰 섰습니다.

전셋값이 오르는 원인으로 실거주 정책에 따른 물건 감소가 꼽혔습니다.³ 세입자들은 갱신요구권을 통해 2년 더 거주하며 증액을 5% 이내로 묶었습니다.² 시장에 새로 나오는 임대 물량이 줄어들며 전세 품귀가 이어집니다.

전문가들은 시장 안정을 위해 민간 임대 공급을 늘려야 한다고 봅니다. 반면 무분별한 갭투자를 막기 위해 규제를 유지해야 한다는 시각도 있습니다. 정책적 시각차가 좁혀지지 않는 사이 세입자의 불안은 커지고 있습니다.

전문가 99명이 서울 전셋값이 계속 오를 것으로 내다봤습니다.³ 전문가 86명은 전셋값 상승 여파로 매매가격도 오를 것이라 전망했습니다. 전세가율 상승이 매매가격을 밀어 올리는 연쇄 파급이 나타나고 있습니다.

서울 아파트 중위 전세 가격은 올해 5억 6000만 원까지 올랐습니다.² 통계 집계 이래 최고가였던 과거 기록 수준까지 치솟았습니다. 보증금 규모가 커진 만큼 전세가율 확인은 더욱 중요해졌습니다.

안전한 전세 계약을 위해서는 계약 전 전세가율을 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 대출금과 전세금을 합친 액수를 따져보아야 합니다. 만일의 사태에 대비해 전세보증보험 가입이 가능한지 확인해야 합니다.

전세가율은 단순한 비율이 아니라 자산을 지키는 핵심 안전장치입니다. 무리한 계약을 피하고 철저한 권리분석으로 주거 안정을 지키시길 바랍니다.