서울 전세 갱신 절반 넘자 벌어진 일

1부올해 서울 아파트 전세 갱신 비중이 50.8%를 기록했습니다

서울 아파트 전세 시장에서 세입자들의 주거 이동이 완전히 멈춰 섰습니다. 다른 동네로 이사 가기보다 살던 집에 머무는 재계약이 쏟아져 나온 것인데요. 공식 통계 작성 이래 처음으로 전세 갱신 비중이 절반을 훌쩍 넘어섰습니다.¹

올해 여덟 달 동안 체결된 서울 아파트 전세계약은 모두 7만 7264건이었습니다.¹ 이 가운데 기존 집 계약을 그대로 연장한 거래만 무려 절반을 넘어섰습니다. 서울 전세 세입자 둘 중 한 명은 이사를 포기하고 눌러앉기를 택한 셈입니다.

불과 수년 전만 해도 서울 아파트 갱신 계약 비중은 훨씬 낮았습니다. 하지만 최근 들어 가파르게 치솟더니 역대 최고치를 가볍게 갈아치웠습니다. 세입자들이 새 집으로 옮겨가는 것을 극도로 꺼리면서 일어난 변화였습니다.

과거 활발했던 순수 신규 전세 거래는 시장에서 크게 줄어들었습니다. 올해 들어 신규 거래는 38.0%나 곤두박질치며 급격히 위축됐습니다.¹ 시장에 새로 이사 갈 매물이 나오지 않아 주거 이동 통로가 막혀버렸습니다.

신규 전세의 급감 폭은 전체 전세 거래 감소율보다 훨씬 더 가팔랐습니다. 직장이나 학군 때문에 이사를 가고 싶어도 마땅한 집을 찾지 못하는 것이죠. 서울 전세 시장에 이른바 주거 이동 봉쇄 현상이 뚜렷하게 나타난 것입니다.¹

이러한 흐름은 서울에서 살아가는 서민과 직장인들의 생생한 단면입니다. 전셋집을 계약한 열 사람 중 다섯 명 이상이 기존 보금자리에 머물렀습니다. 새로운 보금자리를 구하기가 너무 어려워져 재계약이 대세가 된 것입니다.

서울 시내 자치구별로 살펴보면 중랑구의 갱신 비중이 가장 높았습니다. 중랑구는 61.5%에 달했고 강서구와 성북구도 높은 수치를 나타냈습니다.² 서민 주거지가 밀집해 있는 외곽 지역일수록 갱신 쏠림이 유독 심했습니다.

세입자들이 집을 비우지 않자 전세 매물은 말 그대로 바닥을 드러냈습니다. 서울의 대표적인 대형 아파트 단지에서도 매물이 완전히 자취를 감췄죠.² 수천 세대가 모여 사는 거대한 마을에서 전세를 아예 찾을 수 없게 됐습니다.

노원구 월계동에 자리한 3003가구 규모 그랑빌은 전세가 0건이었습니다.² 성북구의 대단지 아파트 역시 시장에 나온 전세 매물이 단 세 건뿐이었습니다. 이처럼 대규모 단지마저 신규 임대차 거래가 멈춰 서는 기현상이 벌어졌습니다.

집주인이 전세금을 올려달라고 요구해도 세입자들은 재계약을 선택합니다. 다른 지역으로 옮겨가려 해도 들어갈 수 있는 마땅한 전셋집이 없기 때문이죠. 새로 맺는 계약과 기존 계약 사이에 감당하기 힘든 격차가 벌어졌기 때문입니다.

2부같은 단지 안에서도 신규 계약과 갱신 계약의 보증금이 2배 차이 났습니다

서울 강동구 올림픽파크포레온 아파트 사례는 시장의 분열을 단적으로 보여줍니다.² 새로 체결된 신규 전세 계약은 16억 5000만 원으로 최고가를 경신했습니다. 하지만 같은 달 연장된 갱신 계약은 그 절반 수준인 가격에 체결되었습니다.

동일한 단지 안에서 계약 방식에 따라 보증금 격차가 수억 원에 달했습니다. 어떤 방식으로 계약하느냐에 따라 집 한 채에 맞먹는 자금 차이가 난 것이죠. 새로 들어오려는 세입자는 턱없이 높아진 보증금을 감당해야 했습니다.

부동산 전문가들은 새로 집을 구할 때 따르는 극심한 비용을 지적했습니다. 새로 계약을 맺는 순간 훨씬 많은 보증금을 감당해야 한다고 설명했죠. 결국 부담을 피하기 위해 가급적 살던 집에 머무는 선택이 굳어진 것입니다.

계약갱신청구권은 세입자가 거주 기간을 더 연장하도록 요구하는 권리입니다. 이 권리를 행사하면 집주인이 올릴 수 있는 임대료에 엄격한 상한선이 걸립니다. 하지만 통계를 자세히 살펴보면 매우 흥미로운 사실이 하나 더 포착됩니다.

전세 갱신계약 중에서 청구권을 실제로 행사한 비중은 53.3%였습니다.³ 지난해와 비교해 보면 청구권을 직접 꺼내 든 비율이 다소 낮아졌습니다. 재계약 건수는 크게 늘어났지만 법적 권리 행사는 오히려 줄어든 것입니다.

중개 현장에서는 지금 당장 권리를 쓰기보다 합의 재계약을 많이 택합니다.³ 보증금을 약간 올려주더라도 소중한 법적 카드는 아껴두려는 심리 때문이죠. 앞으로 전세 시장이 더 불안해질 때를 대비해 마지막 안전판을 남겨둔 셈입니다.

한국부동산원 집계에 따르면 서울 아파트 중위 전세 가격은 가파르게 뛰었습니다. 올해 늦여름 기준 5억 6000만 원을 찍으며 1년 만에 큰 폭으로 올랐습니다.¹ 이는 역대 최고가였던 과거 정점 수준과 어깨를 나란히 하는 높은 가격대입니다.

실거주를 요구하는 여러 규제로 인해 매물이 전세로 풀리지 못했습니다. 시장에 매물이 마르자 불안해진 세입자들은 앞다퉈 재계약에 매달렸습니다. 그 결과 극소수의 신규 전셋값이 폭등하며 거대한 악순환이 이어졌습니다.

국토교통부 실거래가 시스템에 집계된 서울 전세 거래는 8만 480건이었습니다.² 이 중 갱신 계약이 4만 1145건을 기록하며 과반을 차지한 것으로 나타났습니다. 서울 아파트 전세 시장의 생태계가 완전히 다른 양상으로 재편된 것입니다.

언론 매체들은 전세 매물 부족과 가격 상승이 갱신 폭증을 불렀다고 짚었습니다. 기존 계약을 연장한 비율이 지난해보다 두 자릿수나 크게 뛰었다고 보도했죠. 새 전셋집을 찾기 힘든 세입자들이 결국 살던 집에 머물렀다는 분석입니다.

3부최근 1년 동안 서울 아파트 전세와 월세 매물이 나란히 사라졌습니다

부동산 빅데이터 집계에 따르면 서울 전세 매물은 1년 만에 16.7% 급감했습니다.¹ 놀랍게도 월세 매물 역시 15.3% 줄어들며 전세와 나란히 감소세를 보였습니다. 전세를 기피해 월세로 옮겨가는 풍선효과조차 없이 함께 증발해 버린 것입니다.³

전세 매물이 줄어들면 월세 시장에 매물이 넘쳐날 것이라는 예상이 많았습니다. 하지만 현실은 월세 매물까지 동반 감소하며 세입자의 선택권을 좁혔습니다. 어디로도 움직일 수 없는 갇힌 상태에 놓이게 된 세입자들의 한숨이 깊어졌습니다.

서민 주거 매물이 많은 동북권의 전세는 1년 만에 43.2%나 사라졌습니다.¹ 노원과 도봉 등지에서만 전세 매물 1869건이 시장에서 증발했습니다.³ 서남권 역시 전세 매물이 33.3% 줄어들며 외곽 지역 서민들을 옥죄었습니다.¹

고가 단지보다 중저가 서민 단지에서 매물 소멸 속도가 훨씬 빨랐습니다. 젊은 직장인과 신혼부부가 안식처로 삼던 전셋집이 빠르게 사라진 것입니다. 이로 인해 서울 외곽으로 밀려나거나 높은 월세를 떠안는 부담이 커졌습니다.

임대차 시장으로 흘러들어가야 할 매물들이 여러 통로를 통해 새어나갔습니다. 집주인에게 실거주를 강제하는 각종 규제로 인해 전세 매물이 묶여버렸죠.¹ 여기에 등록임대 혜택의 일몰과 아파트 입주 감소가 공급을 틀어막았습니다.

더 심각한 문제는 앞으로 공급될 서울 신축 입주 물량이 줄어든다는 점입니다. 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해보다 약 3400가구 더 줄어들 전망입니다.³ 내후년에는 감소 폭이 더욱 커져 무려 1만 가구 가까이 급감할 것으로 보입니다.

세법 시행령 개정으로 다주택자 매입임대에 주어지던 세제 혜택도 축소됩니다. 조정대상지역 양도세 중과배제 특례는 다가오는 시점에 효력이 끝나게 됩니다. 일시적 다주택자의 기존 주택 처분 허용 기한도 짧아져 운신의 폭이 좁아졌습니다.

서울의 등록임대 아파트 3만 7000가구가 순차적인 소멸을 앞두고 있습니다.¹ 의무 임대 기간이 종료되면 이 아파트들은 일반 매물로 돌아서게 됩니다. 서민 전월세 시장의 방파제 역할을 해오던 핵심 매물이 사라지는 것입니다.

경제 매체들은 등록임대 소멸에 따른 시장의 재고 공백을 깊이 우려했습니다. 임대차 시장의 안전판이 무너지면 전세난이 한층 더 격화될 수 있다는 것이죠. 기존 공급 물량이 시장에 머물 수 있도록 대책이 필요하다는 지적이 나옵니다.

새 아파트 입주 감소와 제도 변화가 얽히며 시장 유동성을 꽁꽁 묶었습니다. 세입자들은 갈 곳을 찾지 못해 기존 집에 발이 묶이는 처지가 되었습니다. 결국 전세 매물 잠김 현상이 일시적 유행을 넘어 구조적으로 굳어진 것입니다.¹

4부매매 시장마저 토지거래허가 신청이 65% 급감하며 얼어붙었습니다

임대차뿐만 아니라 매매 시장 역시 규제의 벽에 막혀 차갑게 식어갔습니다. 거래의 선행지표인 토지거래허가 신청은 몇 달 만에 65.1% 급감했습니다.¹ 세입자가 있는 집은 대출 한도가 엄격히 제한되어 매매마저 얼어붙었습니다.

지난봄 서울의 토지거래허가 신청 건수는 1만 165건에 달했었습니다.¹ 하지만 불과 몇 달 만에 세 배 넘게 쪼그라들며 힘없이 주저앉았습니다. 집을 사고팔기도, 전세로 내놓기도 어려운 사면초가의 늪에 빠진 것입니다.

월세 시장에서도 전세와 마찬가지로 눌러앉기 현상이 뚜렷하게 나타났습니다. 전체 월세 거래는 소폭 감소했지만 갱신 계약은 오히려 22.5% 늘어났습니다.³ 월세계약 중 갱신 비중도 크게 치솟아 세입자들의 주거 이동이 멈춰 섰습니다.

부동산 전문가들은 실거주를 강제하는 규제의 부작용을 강하게 지적했습니다. 집주인에게 실입주를 강제하다 보니 매매용 주택이 전세로 돌지 못한다는 것이죠. 이 규제를 손질해야 묶여 있던 물량이 전세로 풀려 숨통이 트인다고 강조했습니다.

전문가들은 임대차 시장의 공급 물량을 넓히는 것이 최우선이라고 말합니다. 실거주 의무를 완화하고 등록임대 혜택을 연장하는 방안이 거론되고 있습니다. 비아파트와 신규 주택 공급을 확대하는 근본적인 처방도 반드시 필요합니다.

박합수 교수는 다가오는 시장 상황에 대해 더 큰 고비가 올 것이라 경고했습니다.² 재건축과 재개발 이주 수요가 본격적으로 쏟아져 나오기 때문이라고 짚었죠. 입주 부족과 겹치면서 전세 갱신 비율이 더욱 높아질 수밖에 없다고 내다봤습니다.

기존 세입자는 귀중한 시간을 벌었지만 신규 진입자는 벼랑 끝에 섰습니다. 신혼부부나 사회초년생은 치솟은 신규 보증금을 감당하기 너무나 버겁습니다. 서울 아파트 전세 시장이 기존 거주자와 진입 대기자로 완벽히 갈라졌습니다.

지금의 갱신 폭증은 당장의 위기를 잠시 뒤로 미뤄둔 것일 수도 있습니다. 훗날 청구권이 소진되면 시세에 맞춘 거액의 증액을 요구받게 될 수 있죠. 그때까지 시장 매물이 늘어나지 않는다면 더 큰 혼란이 닥칠 수도 있습니다.

갱신율 절반 돌파는 주거 안정이 아니라 이동의 자유가 막힌 신호였습니다. 세입자들이 안심하고 원하는 곳으로 옮겨갈 수 있어야 시장이 건강해집니다. 시장 원리를 회복하고 실질적인 임대차 공급을 늘리는 지혜가 절실한 때입니다.

서울 아파트 전세 갱신 절반 돌파는 시장이 보내는 묵직한 경고음입니다. 매물 절벽과 보증금 양극화는 서민들의 주거 사다리를 흔드는 현실이 됐습니다.