스트레스 DSR이란? 뜻, 계산법, 내 대출 한도가 수천만 원 깎이는 이유

1부스트레스 DSR의 뜻과 핵심 원리

연봉도 그대로고 신용점수도 좋은데 대출 한도가 뚝 떨어졌습니다. 부동산 창구마다 스트레스 DSR 때문에 한도가 줄었다고 말합니다. 도대체 어떤 원리로 내 대출 한도를 깎아내리는 걸까요?

스트레스 DSR이란 미래 금리 인상 위험을 미리 얹어 계산하는 제도입니다.¹ 실제 적용 금리보다 가상의 가산 금리를 덧붙여 상환 부담을 계산합니다.² 금리가 오르면 빚 갚기 힘들어질 상황을 사전에 방어하기 위함입니다.¹

기존 DSR은 실제 대출받는 계약 금리만을 기준으로 삼았습니다.¹ 하지만 스트레스 DSR은 여기에 잠재적 인상 폭을 가산합니다. 수도권 지역 주택담보대출의 경우 3%포인트의 스트레스 금리가 붙습니다.

이자율을 높여 잡으면 매년 갚아야 할 계산상 원리금이 커집니다. 연간 소득 대비 상환 비율 규제에 걸려 대출 원금 한도가 줄어듭니다. 결과적으로 수천만 원에서 수억 원까지 대출 가능액이 깎이게 됩니다.

과거 저금리 시절 감당하기 어려운 빚을 낸 가계가 많았습니다. 금리가 오르자 소득 대부분을 이자 갚는 데 쓰며 한계에 부딪혔습니다. 정부는 가계의 상환 능력을 더 촘촘히 살피기 위해 제도를 도입했습니다.¹

DSR은 연간 소득에서 빚 갚는 원리금이 차지하는 비율입니다.² 시중은행은 이 비율을 40% 이하로 엄격하게 관리하고 있습니다.¹ 1년에 버는 돈의 40%를 넘겨서 빚을 갚지 못하게 막는 장치입니다.

현재 대출자 중 DSR이 100%를 넘는 차주가 7.1%에 달합니다.³ 1년 동안 번 돈을 전부 쏟아부어도 빚을 갚기 버거운 상태입니다. 이러한 한계 차주의 부실을 막기 위해 한도 규제가 강화된 것입니다.

가장 많은 대출자가 혼란스러워하는 부분이 바로 이 지점입니다. 가산금리가 추가로 붙는다니 이자를 더 내야 하나 걱정하십니다. 하지만 스트레스 금리는 실제 납부하는 이자가 결코 아닙니다.

스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때만 임시로 사용하는 장치입니다.² 실제 매달 통장에서 빠져나가는 이자는 계약서상의 원래 금리대로 나갑니다. 즉 이자를 더 내는 것이 아니라 대출받을 수 있는 최대 금액만 줄어듭니다.

당국은 변동금리 위험을 막기 위해 스트레스 DSR을 강화했습니다. 그러나 주택담보대출 고정금리 비중은 94%에서 31.9%까지 떨어졌습니다.¹ 여전히 많은 차주가 당장 금리가 낮은 변동금리를 선택하고 있습니다.

변동금리의 기준이 되는 코픽스 지수는 3.18%까지 올랐습니다.¹ 시장 금리가 오르면 변동금리 대출자의 이자 부담은 바로 커집니다. 스트레스 DSR이 바로 이런 위험에 대한 완충 방파제 역할을 합니다.

신규 주택대출과 기존 신용대출은 모두 한도 계산에 합산됩니다.² 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 자체가 상환액으로 잡힙니다. 반면 서민금융이나 일부 정책 대출은 규제 대상에서 제외됩니다.

수도권과 규제지역은 가장 엄격한 수준의 가산금리가 붙습니다.¹ 반면 고정금리를 선택하면 가산 폭이 줄어들어 한도 확보에 유리합니다. 어떤 상품을 고르느냐에 따라 대출 가능 금액이 크게 달라집니다.

대출 신청 전 불필요한 마이너스 통장 한도부터 정리해야 합니다.² 자잘한 카드론이나 신용대출을 갚으면 한도가 크게 늘어납니다. 스트레스 금리가 적게 붙는 고정금리형 상품을 적극 비교하세요.

스트레스 DSR은 대출을 막는 걸림돌이 아닌 가계를 지키는 안전장치입니다. 내 실제 감당 능력을 객관적으로 점검하고 현명하게 계획하시길 바랍니다.